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Lei do Inquilinato  ( Índice Sistemático )

Superior Tribunal de Justiça Jurisprudência / STJ

 

RECURSO ESPECIAL N.º 401.481 – MG  (Registro n.º 2001.0194331-7)

EMENTA

LOCAÇÃO — FIANÇA — INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA — PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES — ENTREGA DAS CHAVES — RENÚNCIA AO ART. 1.500 DO CÓDIGO CIVIL — IMPOSSIBILIDADE — SÚMULA 214/STJ.

– A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios decorrentes de contrato de locação prorrogado sem a sua anuência, ainda que exista cláusula estendendo sua obrigação até a entrega das chaves e que tenha sido renunciado ao direito de exonerar-se da garantia. Precedentes.

– Recurso especial conhecido e provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEXTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator. Os Srs. Ministros Fernando Gonçalves, Hamilton Carvalhido e Fontes de Alencar votaram com o Sr. Ministro-Relator. Ausente, por motivo de licença, o Sr. Ministro Paulo Gallotti.

Brasília (DF), 16 de abril de 2002 (data do julgamento).

Ministro Fernando Gonçalves, Presidente

Ministro Vicente Leal, Relator

—————–
Publicado no DJ de 13/5/2002.
RSTJ, vol. 157 (setembro 2002), pág. 609.

RELATÓRIO

O EX.^MO SR. MINISTRO VICENTE LEAL (RELATOR): Locadora de imóvel não residencial ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e demais encargos locatícios contra locatários e fiadores, tendo o r. Juízo de Primeiro Grau julgado procedente o pedido, responsabilizando os fiadores até a efetiva entrega das chaves, vez que renunciaram ao benefício contido no art. 1.500 do Código Civil (fls. 46/48).

A egrégia Quinta Câmara do Tribunal de Alçada Cível do Estado de Minas Gerais, por unanimidade de votos, negou provimento ao apelo da fiadora, proclamando a validade da garantia prestada até a entrega das chaves na hipótese em que renunciado ao direito previsto no artigo 1.500 do Código Civil (fls. 68/72).

Irresignada, a garante interpõe o presente recurso especial, com esteio nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, verberando ter o acórdão em destaque, além de ensejado divergência jurisprudencial, violado o disposto no artigo 1.500 do Código Civil. Sustenta, em essência, que a fiança não comporta interpretação extensiva, não podendo o garante permanecer responsável pelos débitos advindos de contrato prorrogado por prazo indeterminado (fls. 75/78).

Apresentadas as contra-razões (fls. 80/81) e admitido o recurso na origem (fls. 90/92), ascenderam os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

O EX.^MO SR. MINISTRO VICENTE LEAL (RELATOR): Como patenteado no relatório, a questão deduzida no presente recurso tem como ponto central a discussão sobre a possibilidade de o fiador permanecer responsável pelo contrato de locação até a efetiva entrega das chaves na hipótese em que tenha renunciado ao direito de exonerar-se da garantia e o contrato tenha se prorrogado por prazo indefinido.

Tenho que a controvérsia não enseja maiores debates, merecendo acolhimento a pretensão da recorrente.

É firme o entendimento consolidado no âmbito deste Tribunal de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência, ainda que exista cláusula estendendo suas obrigações até efetiva entrega das chaves ou que tenha renunciado ao benefício de exoneração da fiança, previsto no art. 1.500 do Código Civil (CC rev.) (CC, art. 835).

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 214, que preceitua:

          "O fiador da (sic) locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu."  |voltar|

E, in casu, o contrato de locação expirou-se em 29 de junho de 1998 e os encargos locatícios cobrados referem-se a débitos posteriores a essa data, resultantes da prorrogação contratual ocorrida sem a anuência expressa da garante.

Ora, responsabilizar os fiadores pelos aluguéis e demais encargos vencidos após a data de expiração da avença locatícia originária implica conferir à garantia fidejussória interpretação extensiva, ainda que exista cláusula contratual que estenda a obrigação até a efetiva entrega das chaves ou que tenha renunciado ao direito previsto no art. 1.500 do Código Civil.

Nesse sentido, já se pronunciou a eg. Terceira Seção, quando do julgamento do EREsp n.º 255.392/GO, da relatoria do ilustre Ministro Hamilton Carvalhido, publicado no DJ de 17/9/2001, que restou consolidado em ementa do seguinte teor, verbis:

"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DE CONTRATO SEM A ANUÊNCIA DOS FIADORES. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. EXONERAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. É firme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado de forma restritiva e benéfica, vale dizer, a responsabilidade do fiador fica delimitada a encargos do pacto locatício originariamente estabelecido.
2. A prorrogação do contrato sem a anuência dos fiadores não os vincula, sendo irrelevante, acrescente-se, a existência de cláusula de duração da responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, bem como aquela que pretenda afastar a disposição inserta no artigo 1.500 do Código Civil.
3. Precedentes.
4. 'Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.' (Súmula do STJ, Enunciado n.º 168).
5. Embargos rejeitados" (EREsp n.º 255.392/GO – DJ: 17/9/2001 – Relator Min. HAMILTON CARVALHIDO).

Registre-se, ainda, os seguintes precedentes desta Corte, verbis:

"LOCAÇÃO. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. ENTREGA DEFINITIVA DAS CHAVES. LIMITES.
1. Nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado, a responsabilidade do fiador não se estende ao aditamento ou prorrogação contratual a que não anuiu, em face da não admissão da interpretação extensiva de contratos dessa natureza.
2. Recurso conhecido" (REsp 171.880/MG, DJ de 5/6/2000, Rel. Min. HAMILTON CARVALHIDO).

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA. RESPONSABILIDADE. RESTRITA AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. CONTINUIDADE DA GARANTIA SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. APLICAÇÃO. ART. 1.483 DO CÓDIGO CIVIL (CC rev.) (CC, art. 819). SÚMULA 214/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I – A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra do artigo 1.483, do Estatuto Civil. Na espécie, impõe-se considerar extinta a fiança, uma vez que o contrato original teve seu termo final em 11/6/92, e os valores exigidos foram originados posteriormente a 12/11/97. Esta a exegese inscrita na Súmula 214/STJ. Precedentes.
II – A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves.
III – Dado que a obrigação afiançatória extingue-se ao termo do contrato originário, evidencia-se, na hipótese, a ilegitimidade passiva dos recorrentes para a ação de despejo c.c. de cobrança dos valores em referência, impondo-se sejam excluídos da relação processual.
IV – Recurso especial conhecido e provido" (REsp 314.197/MG, DJ de 27/8/2001, Relator Min. GILSON DIPP).

"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. LIMITE.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, não admitida interpretação extensiva ao contrato de fiança, não pode o fiador ser responsabilizado por prorrogação de prazo do contrato de locação, a que não deu anuência (Súmula 214, STJ).
Recurso não conhecido" (REsp 263.778/SP, DJ de 6.11.2000, Relator Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA).

"LOCAÇÃO. FIANÇA. DESONERAÇÃO. LEI N.º 8.245/91, ART. 39. CÓDIGO CIVIL, ART. 1.500. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.
1. Não pode a norma da Lei n.º 8.245/91, art. 39, que determina a perpetuação da obrigação de garantia até a devolução do imóvel, ser interpretada em dissonância da regra contida no CC, art. 1.500 (CC rev.) (CC, art. 835).
2. Não se pode querer ver o fiador responsabilizado indefinidamente, sem sua anuência, por acordo privativo do locador e locatário, pelo qual entendem de prorrogar o contrato de locação sem prazo determinado. Assim sendo, conforme entendimento desta Corte, 'não é compatível a coexistência da cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves, com o instituto da prorrogação contratual indefinida', só podendo vigorar tal disposição durante a vigência do contrato ao qual o fiador se vinculou.
3. Recurso Especial não provido" (REsp 246.809/PR, DJ de 19/6/2000, Relator Min. EDSON VIDIGAL).

Em face dessas considerações, é de se reconhecer que o acórdão vergastado não se encontra em harmonia com a jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte, impondo sua reforma.

Isto posto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para excluir a fiadora da condenação.

É o voto.

JURISPRUDÊNCIA