Sobre a obra, sobre o autor...

Por J. NASCIMENTO FRANCO, ao prefaciar a obra

   A crise habitacional surgiu entre nós por volta de 1940, quando começou a se agravar a falta de moradias, provocando valorização exagerada dos aluguéis, porque naquele tempo as relações entre locador e locatário eram reguladas pela lei da oferta e da procura e pactuadas à luz do velho e frio individualismo que inspirou o Código Civil, nos idos de 1916. Ao contrário do que já havia ocorrido na Europa, onde o problema eclodiu com a tragédia das guerras mundiais, a de 1914 e a de 1939, que paralisaram as atividades econômicas e causaram a destruição de milhões de edifícios pelos terríveis bombardeios nos países beligerantes.

   No velho continente, a lei tentou conjurar o caos habitacional interferindo profundamente nas relações locatícias, quer vedando a retomada dos imóveis locados, quer congelando aluguéis ou estabelecendo tabelamentos que duraram anos, medidas que René Savatier considerou como perigosos indícios de declínio do Direito e denunciou como catastróficas do ponto de vista social, porque, a seu ver, o legislador agia não no interesse coletivo, mas no de uma determinada classe, a dos inquilinos.

   Como por aqui estávamos em pleno regime ditatorial, o chefe do executivo federal se utilizou dos amplos poderes que a si mesmo havia outorgado pelo art. 180 da Carta de 1937 e expediu o Decreto-lei 4.598, de 20 de agosto de 1942, congelando retroativamente os aluguéis residenciais que vigoraram em 31 de dezembro de 1941 e restringindo as ações de despejo, normas que logo depois, no dia 4 de janeiro de 1943, estendia aos imóveis em geral, ressalvando apenas a vigência do Decreto 24.150, de 1934, que disciplinava a renovação das locações de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais.

   Inaugurava-se uma longa série de leis que, destinadas a regular a locação de imóveis urbanos, oscilaram durante quase meio século entre exagerado protecionismo ao inquilino e algumas fases de liberalização em benefício do locador, num jogo pendular nem sempre conforme o Direito e o bom senso. Períodos houve em que diversas leis surgiram atropeladamente para vigência conjuntural e transitória, tendo mesmo acontecido uma vacatio legis, por alguns dias, porque o legislador cochilou ou se esqueceu de editar nova lei para dar seqüência à que estava prestes a expirar...

   A essa torrente legislativa tinha de corresponder igual abundância de apressados comentários, simpósios, cursos, além de uma jurisprudência insegura e vacilante, porque operava sobre textos legais que já nasciam marcados para ter vida curta e fugaz. Na área bibliográfica, poucas foram, nesse período, as obras de maior expressão, pois os juristas não se sentiam estimulados a escrever sobre uma legislação nem sempre coerente e sistemática. A rigor, tornada clássica naquela fase foi apenas a obra de Luiz Antonio de Andrade e J. J. Marques Filho, sob o título Locação predial urbana, na qual todos os artigos da Lei 1.300, de 28.12.1950, foram comentados, com erudição e clareza invulgares, por aqueles eminentes juristas.

   Depois desse livro fundamental, sobre a locação urbana, obras de vulto só viriam a surgir após da atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Isso porque, ao sintetizar a dispersiva legislação anterior num texto unitário, o legislador demonstrou não somente a intenção de bem estruturar o regime legal do inquilinato, como também a de torná-lo estável e duradouro. Esse fato motivou a publicação de obras excelentes, entre as quais as escritas por Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Profundo conhecedor da matéria, o jovem jurista intuiu de imediato que os profissionais da área teriam de passar por uma espécie de reciclagem, dado que o novo diploma legal havia recepcionado inúmeros dispositivos da legislação anterior ao mesmo tempo em que derrogava, ou simplesmente ignorava, outros tantos, em torno dos quais havia, contudo, uma experiência jurisprudencial e doutrinária importantíssima que continuaria aproveitável porque já integrava, em virtude de vetusta aplicação prática, um conjunto de normas e princípios consagrados pelos Tribunais e inseridos no arcabouço das próprias relações estabelecidas, ao longo dos anos, entre locadores e inquilinos. A título de exemplo: a soma dos prazos separados por pequeno interregno sem contrato escrito, na formação do qüinqüênio essencial para o acesso à ação renovatória; o pagamento de aluguel atualizado no período residual da locação irrenovada etc.

   Fruto dessa intuição criadora, foram os livros Nova Lei do Inquilinato – Jurisprudência aplicável e o Novo Repertório Jurisprudencial da Lei do Inquilinato, nos quais foram habilmente colacionados, da jurisprudência formada sob o regime da antiga legislação, os acórdãos compatíveis com a atual Lei do Inquilinato, facilitando assim a pesquisa da matéria sem a consulta direta, sempre demorada, aos inúmeros repertórios compulsados pelo autor.

   O que surpreende é que, enquanto executava essas tarefas de beneditina paciência, o autor ainda encontrasse tempo para publicar substanciosos estudos jurídicos em diversos periódicos, entre os quais a Folha de S. Paulo, a Revista dos Tribunais, a Revista de Direito Imobiliário, da qual chegou a ser coordenador editorial, o Boletim de Direito Imobiliário e a Revista Literária do Direito. E, ainda, para aprimorar sua formação fazendo, na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, curso de pós-graduação (lato sensu) em Direito Processual Civil, no qual seu destaque o credenciou a ser convidado para atuar como assistente dos professores Ruy Geraldo Camargo Viana e Sérgio Carlos Covello, no curso de especialização sobre "Aspectos atuais da locação predial urbana", e dos professores Alcides Tomasetti e Teresa Ancona Lopez, na cadeira de Direito Civil. Firmado seu prestígio nessas atividades universitárias, logo depois veio a ser professor de Direito Civil da Faculdade de Direito de Sorocaba e do Instituto Nacional de Pós-Graduação.

   Complementando essa laboriosa atividade cultural, o Dr. Waldir de Arruda Miranda Carneiro acompanhou pari passu a evolução do nosso direito imobiliário, matéria que domina como poucos neste País. Daí a seqüência dos livros que foi escrevendo sobre o tema à medida que a legislação se alterava, entre os quais destaco os títulos Teoria e prática da ação revisional de aluguel, Problemas de locação predial urbana, Ação renovatória e Dicionário jurisprudencial dos shopping centers. No entretempo, e silenciosamente, ainda se dedicava a uma pesquisa bem mais instigante e delicada, concretizada na obra que se segue a este prefácio.

   O livro que agora vai ao prelo constitui um autêntico vade mecum do regime legal do inquilinato, porque engloba o texto de cada artigo da Lei 8.245, de 1991, referência ao direito anterior, vasta indicação bibliográfica, observações de caráter doutrinário, além de profusa jurisprudência ordenada sob subtítulos indicativos de cada assunto. Em outras palavras, todos quantos lidam com as complicações locativas têm agora uma preciosa fonte de consulta que a rigor dispensa qualquer outra pesquisa, visto que contém, habilmente concatenados, todos os informes para o estudo das questões reguladas pela Lei 8.245, de 1991. E quando o leitor pretender aprofundar ainda mais o exame da matéria, de pronto encontrará ampla reportagem bibliográfica, que lhe permitirá chegar depressa às melhores obras doutrinárias nacionais e alienígenas.

   Trata-se, em suma, de um livro estruturado por quem soma à formação teórica a experiência prática, porque o Dr. Waldir de Arruda Miranda Carneiro responde, com o jurista Darcy de Arruda Miranda, por um escritório de advocacia de alto renome, notadamente no campo do direito imobiliário.

   Convocado para redigir este prefácio, sinto-me privilegiado por ter tido antecipado acesso ao excelente estudo com o qual o autor consolida a posição de excepcional relevo, que já havia conquistado, entre os comentaristas da legislação do inquilinato, sem dúvida um dos mais importantes ramos do Direito Civil moderno.